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Damit Sie als Vermieter/ Mieter oder Eigentümer gut informiet sind, stellen wir Ihn nachfolgend aktuelle Rechtsurteile aus dem Gewerbemietrecht vor, allerdings ohne Gewähr.
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rote Wände mögen vielleicht auch die Nachmieter
Was im Wohnraum-Mietrecht wohl kaum vorkommen dürfte, hat das OLG Koblenz für gewerblich vermietete Räume zu Gunsten eines Mieters anerkannt: Der hatte Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar angemietet und die Wände rot anstreichen lassen. Beim Auszug wollte er dem Vermieter dessen Wunsch nicht erfüllen, das Rot gegen eine helle Farbe auszutauschen. Schließlich sei in dem Mietvertragkeine "Farbwahlklausel" enthalten. Das OLG Koblenz folgte dem: Rot in einer Bar sei eine durchaus übliche Farbe. (OLG Koblenz 3U 1209/14)
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Aufrechnung/Zurückbehaltung
Dass der Ausschluss von Aufrechnung, Zurückbehaltung und Minderung in einem Formularmietvertrag über Gewerberäume zulässig ist, bestätigte das Oberlandesgericht Düsseldorf im Juli 2015.
Ein Vermieter von Gewerberäumen hatte seinen Mieter auf Zahlung rückständiger Mieten verklagt. Der Mieter machte gegen die Ansprüche des Vermieters Einwendungen geltend, obwohl in dem Formularmietvertrag Aufrechnung, Zurückbehaltung und Minderung, soweit sie nicht rechtskräftig festgestellt wurden, ausgeschlossen waren. Der Mieter war der Ansicht, dass diese Klausel im Mietvertrag rechtswidrig sei.
Das OLG Düsseldorf wies darauf hin, dass der formularmäßige Ausschluss von Aufrechnung und Zurückbehaltung im Gewerberaummietrecht bereits durch den Bundesgerichtshof für zulässig erklärt wurde. Auch eine Einschränkung des Minderungsrechts ist zulässig, obwohl das Minderungsrecht eines Mieters nicht generell ausgeschlossen werden kann.
Als Vermieter von gewerblichen Räumen dürfen Sie deshalb Aufrechnung, Zurückbehaltung und Minderung in Ihrem (Formular-) mietvertrag über Gewerberäume ausschliessen. Der Mieter im entschiedenen Rechtsstreit konnte seine Einwendungen somit nicht erfolgreich geltend machen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.07.15, Az. 10 U 114/12).
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Auch bei nur geringem Mietrückstand dürfen Sie fristlos kündigen
Dass in gewerblichen Mietverhältnissen schon ein geringer Mietrückstand, also ein Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete, eine fristlose Kündigung rechtfertigt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Mai 2015.
Nach Ansicht des höchsten deutschen Zivilgerichts ist ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete immer erheblich. Für Wohnraummietverhältnisse ist dies in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ausdrücklich geregelt. Bei gewerblichen Mietverhältnissen gibt es zwar keine ausdrückliche gesetzliche Regelung.
Aber bereits § 569 BGB, der dem gesetzlich ausgestalteten Schutz von Wohnungsmietern dient, sieht bei einem verhältnismässig geringen Mietrückstand ein Kündigungsrecht des Vermieters vor. Somit ist der Rückstand eines gewerblichen Mieters in Höhe einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten erst recht erheblich und berechtigt einen betroffenen Vermieter zu einer Kündigung.
Dabei ist bei gewerblichen Mietverhältnissen, so der BGH, bereits ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger erheblich. Dies insbesondere, wenn der Vermieter in die Kreditwürdigkeit des Mieters und seine finanzielle Situation berechtigterweise kein Vertrauen mehr setzen kann (BGH, Urteil v. 13.05.15, Az. XII ZR 65/14).
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Kündigung des Vermieters bei fehlender Konzession
Können gewerbliche Mieträume wegen behördlicher Untersagung nicht, wie beabsichtigt, als Spielhalle genutzt werden, kann der Vermieter nach einer Entscheidung des Kammergerichts das Mietverhältnis wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage kündigen, wenn die vertragliche Übertragung des Konzessionsrisikos auf den Mieter unwirksam ist. Durch die Versagung der amtlichen Erlaubnis zum vertragsgemässen Gebrauch ist die Mietsache mangelhaft und die Miete auf Null gemindert. Dieses Risiko hat der Vermieter zu tragen. Dies gilt auch, wenn er dieses Risiko formularvertraglich auf den Mieter abgewälzt hat, diese Regelungen aber als zu weit reichender Haftungsausschluss den Mieter unangemessen benachteiligen und daher unwirksam sind. Der Vermieter kann in diesem Fall das Mietverhältnis zwar nicht wegen Zahlungsverzuges kündigen. Die Kündigung ist aber wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage ($ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB) möglich, falls eine Änderung der Sachlage nicht absehbar ist und die Parteien, wie hier, fälschlich angenommen haben, das Konzessionsrisiko liege beim Mieter.
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Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel - geht das?
In einem gewerblichen Mietvertrag können Regelungen über die Verlängerungsoption (das Recht einer oder beider Parteien, den Vertrag einseitig zu verlängern) und Verlängerungsklausel (der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn nicht eine der Parteien widerspricht) kombiniert werden. Dies wird auch häufig gemacht. Das OLG Düsseldorf hat nun entschieden, dass ein Vertrag, der sowohl eine Option als auch eine Verlängerungsklausel vorsieht, auch dann nicht widersprüchlich und irreführend ist, wenn sowohl Verlängerungsoption als auch -klausel exakt gleiche Fristen voraussetzen. Verträge sind danach nicht so auszulegen, dass bei Nichtausübung der Option durch den Mieter der Vertrag zum vereinbarten Zeitpunkt ende und die Verlängerungsklausel nicht eingreife.
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Keine verbindlichen Fristen für Kautionsrückzahlungsanspruch von Mietern
Dass für die Fälligkeit eines Kautionsrückzahlungsanspruchs eines Mieters keine starren Fristen existieren, stellte das Kammergericht in Berlin im September 2013 klar.
Ein Mieter von Gewerberäumen hatte nach Beendigung des Mietverh√§ltnisses gegenüber Zahlungsansprüchen des Vermieters mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufgerechnet.
Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter innerhalb einer Frist von wenigen Wochen nach Rückgabe der Mieträume über die Kaution hätte abrechnen müssen.
Nach Ansicht des Gerichts, war die Aufrechnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht berechtigt. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution war nicht fällig. Der Anspruch eines Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird nicht bereits bei Beendigung eines Mietverhältnisses fällig.
Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zu, seine Ansprüche gegenüber dem Mieter zu prüfen und dann dem Mieter das sich ergebende Guthaben aus der Verrechnung der Kaution zu erstatten. Eine gesetzliche Regelung für die Rückzahlungsfrist existiert nicht.
Die Länge der Frist hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine Wartezeit von mehr als sechs Monaten kann einem Mieter durchaus zuzumuten sein. Im entschiedenen Rechtsstreit war die vom Mieter angesetzte Frist von drei Wochen keinesfalls ausreichend (KG, Urteil v. 09.09.13, Az. 8 U 254/12).
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GEWERBEMIETVERTRÄGE - das sollten Sie wissen!
Die Geschäftsräume -egal ob Ladenlokal oder Büro- sind das Herzstück eines jeden Unternehmens. Meist werden diese Räume gemietet. Allerdings unterscheiden sich gewerbliche Mietverträge erheblich von privaten.
Wer nicht aufpasst und informiert ist, kann in teure Fallen tappen.
Bei gewerblichen Mietverträgen ist die Vertragsgestaltung wesentlich freier als im privaten Bereich, da viele Mieterschutzvorschriften nicht gelten. Unternehmer als Mieter wie auch Vermieter sollten die Miet- bzw. Pachtverträge vor der Unterschrift also gründlich prüfen.
Beide Vertragsparteien sollten darauf achten, dass es mindestens ein Dokument mit der Originalunterschrift beider Vertragsparteien gibt. Fehlt dieses Dokument -was häufig vorkommt, weill Vertragsentwürfe oft per Fax oder Mail hin und her geschickt werden- wird der Vertrag automatisch zu einem unbefristeten Mietvertrag mit den entsprechenden Kündigungsmöglichkeiten.
Kündigungsfristen
Ist in unbefristeten Verträgen nicht ausdrücklich etwas anderes geregelt, kann spätestens am dritten Werktag eines Quartales zum Ende des darauf folgenden Quartales gekündigt werden. Praktisch haben beide Seiten dadurch eine Kündigungsfrist von einem knappen halben Jahr. Befristete Mietverträge dagegen können normalerweise nicht vorzeitig gekündigt werden. das gilt auch dann, wenn man z.B. die Miete nicht mehr aufbringen kann.
Mieterhöhungen
Im privaten Mietvertrag sind Mieterh√∂hungen gesetzlich geregelt. Im gewerblichen Bereich dagegegen herrscht weitestgehende Vertragsfreiheit. Mieterhöhungen müssen ausdrücklich vereinbart werden. Üblich sind im gewerblichen Bereich ein Staffelmietvertrag oder eine Indexregelung (Entwicklung der Lebenshaltungskosten)
Betriebskosten
Die Vorschriften der Betriebskostenverordnung greifen im gewerblichen Bereich nicht. Demnach sind alle Betriebskosten die zusätzlich zur Miete gezahlt werden sollen, explizit aufzuführen.
Mietminderung
Ist das gemietete/gepachtete Mietobjekt nicht in Ordnung, kann man die Miete mindern. Ist nichts anderes ausdrücklich vereinbart, gelten dieselben gesetzlichen Regelungen wie im privaten Bereich. Häufig werden aber bei Gewerbemietverträgen abweichende Regelungen getroffen, die im Normalfall dann auch wirksam sind.
Modernisierung
Grundsätzlich hat der Mieter immer nur einen Anspruch darauf, dass das Objekt in dem Zustand bleibt, der beim Abschluss des Mietvertrages vorhanden war. Der Gewerbemieter kann also nicht fordern, dass z.B. Internetanschlüsse nachgerüstet werden oder die Toiletten modernisiert werden. Man muss alos mit dem vorhandenen Zustand leben oder die Modernisierungen selbstfinanzieren, wobei der Vermieter den Veränderungen immer zustimmen muss. Auch muss abgestimmt werden, ob bei Auszug aus dem Mietobjekt ein "Rückbau" erforderlich ist. Auch wird in vielen Mietverträgen der so genannte "Wertausgleich" ausgeschlossen.
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Schönheitsreparaturklausel nach starren Fristen auch im Formularmietvertrag für Gewerberäume unwirksam.
In Gewerberaum-Mietverträgen sind - wie in solchen über Wohnraum - starre Fristen für die Erledigung von Schönheitsreparaturen unwirksam; sie gelten als nicht geschrieben und verpflichten den Mieter nicht. Sieht jedoch eine Klausel zu Schönheitsreparaturen in einer separaten Vereinbarung zum Mietvertrag starre Fristen vor, so sind sie wirksam. Unabhängig von einer solchen Vereinbarung kann der Vermieter beim Auszug des Mieters auf die Einhaltung der Klausel verzichten und stattdessen eine entsprechende Forderung in Geld stellen (hier, weil er das Objekt umbauen und dann verkaufen will). Und dies unabhängig davon, ob er den Umbau vor dem Verkauf tatsä§chlich durchführt. (OLG Koblenz, 10 U 832/12)
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Für die Betriebskosten reichen drei Zeilen aus
Sieht ein Geschäftsraum-Mietvertrag vor, dass der Gewerbetreibende "neben der Miete monatliche Vorauszahlungen auf Betriebskosten zu bezahlen" habe und wird dieser Satz durch die Zeilen "Gas: 50‚-- €, "Wasser 45,-- € sowie "Haftpflicht, Steuer, Versicherung 20,--€ ergänzt und ferner als Gesamtsumme 115,-- € angegeben, so kann der Mieter die Zahlung der Betriebskosten nicht mit der Begründung verweigern, die Angaben seien zu unbestimmt. Vor Gericht erlitt er eine Niederlage, zumal die Betriebskosten bereits einige Zeit nach dem vorgegebenen Text beglichen worden waren. (Brandenburgisches OLG, 3 U 147/11)
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Vermieter darf schon vor Einzug des Mieter kündigen
Ein gewerblicher Mieter eines kleinen Imbissbetriebs war mehrere Monate seine Miete schuldig geblieben. Daraufhin sprach der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an den Einrichtungsgegenständen aus.
Er wollte als Sicherheit die Kücheneinrichtung sowie Stühle und Tische behalten. Da er für das Objekt kurzfristig eine andere Mieterin fand, räumte er den Imbiss leer und stellte die Sachen in einer nahe gelegenen Scheune unter.
Dabei hatte er eines übersehen: Das Vermieterpfandrecht erlischt an den Sachen des Mieters, wenn sie aus den von ihm angemieteten Räumlichkeiten in an Dritte vermietete Räumlichkeiten auf demselben Grundstück des Vermieters verbracht werden. So hat es auch das Oberlandesgericht Bremen (Az. 5 U 7/13) entschieden.
Unser Tipp: Bis zur Verwertung sollten die Mietsachen im gemieteten Objekt verbleiben. Andernfalls könnte das Vermieterpfandrecht erlöschen.
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Wohnung kann nun auch wegen geschäftlichen Eigenbedarfs gekündigt werden
Dass ein Vermieter eine Mietwohnung auch dann wegen Eigenbedarf kündigen kann, wenn er beabsichtigt die Wohnung für berufliche Zwecke zu nutzen, bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) im September 2012.
Ein Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit seinem Mieter zu Gunsten seiner Ehefrau wegen Eigenbedarf.
Als Begründung gab der Vermieter an, dass seine Ehefrau beabsichtigte ihre Anwaltskanzlei in die gekündigte Mietwohnung zu verlegen.
Da der Mieter der Kündigung widersprach und Härtegründe geltend machte, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein, mit Erfolg!
Der BGH bestätigte, dass die Absicht eines Vermieters, seine Mietwohnung fortan für berufliche Zwecke zu nutzen, ausreichte eine Eigenbedarfskündigung zu rechtfertigen.
Auch wenn ein Vermieter eine Mietwohnung nicht nur überwiegend sondern ausschliesslich für berufliche Zwecke nutzen will, steht sein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB ausdrücklich aufgeführten Gründen für eine Eigenbedarfsküdigung gleich.
Wegen der verfassungsrechtlich garantierten Berufsfreiheit in Art. 12 Grundgesetz (GG) ist die berufliche oder geschäftliche Nutzung einer Mietwohnung einer angestrebten privaten Eigennutzung gemäß § 573 Abs. 2 BGB gleichzustellen (BGH, Urteil v. 26.09.12, Az. VIII ZR 330/11).
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Vereinbarung nicht kostendeckender Vorauszahlungen
Hat der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig bemessen, stellt dies in der Regel keine Pflichtverletzung des Vermieters da, so das OLG Düsseldorf. Eine Pflichtverletzung wäre nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind, etwa wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.
Kommentar
Die Entscheidung geht konform mit der Rechtsprechung des BGH. Danach ist es grundsätzlich Sache des Mieters, beim Vermieter vor Vertragsschluss nachzufragen, ob die Vorauszahlungen kostendeckend sind. Dem Vermieter obliegt insoweit keine Aufklärungspflicht hinsichtlich der Auskömmlichkeit der Vorauszahlungen.
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